Introduction
Les opérations immobilières en République dominicaine sont régies par la loi de registre des terres de 1947 et ses modifications, établies par les bureaux des registres des titres dans les diverses régions du pays, ayant pour mission d’expédier les certificats de titre aux propriétaires d’immeubles dans sa juridiction qui répondent aux critères correspondant. Le titre de propriété (Certificado de Titulo) constitue le document probatoire par excellence du droit de propriété.
Pour transférer une propriété du vendeur à l’acheteur en une opération d’achat vente, il est requis ce qui suit :
L’acheteur et le vendeur doivent comparaître par-devant un notaire afin de souscrire un contrat d’achat vente qui contiendra la description légale de l’immeuble à acheter, le prix de vente et autres conditions propres à la vente.
Le contrat d’achat vente devra être présenté à l’administration locale de la Direction générale des impôts internes, afin de payer les impôts correspondant au transfert.
Le contrat d’achat vente ainsi que le titre de propriété (Certificado de Titulo) du vendeur seront déposés au bureau du registre des titres dont dépendra la juridiction de l’immeuble vendu, où sera enregistré l’achat vente.
Le bureau du registre des titres expédiera le nouveau titre de propriété en faveur de l’acheteur et annulera le titre émit antérieurement en faveur du vendeur.
L’expédition du nouveau titre de propriété peut prendre quelques jours voir quelques mois selon le bureau du registre des titres ou sera inscrit le contrat d’achat vente. Le bureau de registre des titres du District National (Santo Domingo) est plus lent.
Démarches nécessaires
Avant de procéder à l’achat de votre immeuble il est à conseiller que l’acheteur s’attache les services d’un avocat notaire spécialiste en affaires immobilières pour effectuer les démarches indispensables. Bien qu’il soit possible d’effectuer l’achat sans les services d’un professionnel, ce n’est pas le plus recommandable car risqué.
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Pour commencer les démarches, le vendeur devra fournir à l’acheteur les documents suivants :
- Photocopie du titre de propriété de l’immeuble.
- Photocopie de la mesure ou du plan de l’immeuble.
- Photocopie de sa cédula d’identité ou de son passeport.
- Photocopie du reçu de la direction générale des impôts internes (DGII) qui justifie du dernier paiement de l’impôt sur la propriété (IVSS) ou photocopie du certificat d’exemption du paiement ou du dit impôt.
Si le vendeur a une société :
- Photocopie du dossier constitutif de la société, de l’acte qui désigne les fonctionnaires sociaux en exercice et de l’acte qui autorise la vente.
- Certificat expédié par la DGII qui atteste que le compagnie est à jour du paiement de ses impôts.
Si l’immeuble fait partie d’un condominium :
- Photocopie de la déclaration du condominium.
- Photocopie du règlement du condominium.
- Photocopies des plans de construction dûment approuvés par les autorités compétentes.
- Certificat du condominium faisant apparaître que le vendeur est à jour du paiement des frais d’entretien.
- Photocopie des trois dernières assemblées tenues par le condominium.
Si l’immeuble est une maison :
- Photocopie des plans de la construction dûment approuvés par les autorités compétentes.
- Inventaire des effets mobiliers existants.
- Copie des derniers reçus de paiements de l’eau, électricité, téléphone etc.
- Une fois obtenue la documentation ci-dessus indiquée, le travail de l’avocat notaire consiste à s’assurer que l’immeuble qui sur le titre de propriété soit libre de droits de préemption d’un tiers et qui soit exactement l’immeuble que souhaite acquérir son client.
A ces fins, il devra effectuer les démarches suivantes :
Recherche auprès du bureau de registre des titres : l’avocat notaire devra se faire expédier un certificat du registre des titres qui indique si la propriété est libre de charges hypothécaires s’assurant par lui-même après une recherche dans les archives correspondantes.
Géomètre (Agrimensor) : il est indispensable de s’attacher les services d’un géomètre indépendant qui vérifie que l’immeuble à acheter est bien le même qui figure sur le plan présenté par le vendeur, à moins qu’il ne s’agisse d’urbanisations (lotissement) qui n’aient été préalablement approuvées. Il s’est avéré dans certains cas, qu’en raison d’erreurs de mesure ou par des manœuvres frauduleuses de vendeur, la propriété présentée à l’acheteur ne soit pas la même que celle contenue dans le titre de propriété. Il est conseillé d’effectuer la vérification du plan même lorsqu’il s’agit de terrains bornés (deslindado) ou sous divisé avec l’accord de la direction générale des mesures du cadastre national.
Inspection des bâtiments (mejoras) : il faudra s’attacher les services d’un ingénieur civil ou architecte qui inspectera l’objet de la vente (maison ou appartement) afin de confirmer que les plans présentés par l’acheteur sont corrects et que les structures des bâtiments sont en bon état.
Permis : l’avocat notaire de l’acheteur devra confirmer que la propriété objet de l’achat pourra être utilisée aux fins désirées. Bien que les règlementations de l’urbanisme en République Dominicaine soient très déficientes, il existe beaucoup de restrictions légales qui doivent être prises en compte avant d’effectuer l’achat. Par exemple la loi 305 de 1968 établie une zone maritime de 60 mètres à partir de la plage tout le long de la côte du pays, laquelle en effet établi que toutes les plages dominicaines appartiennent au domaine public ! Il est formellement interdit de construire dans la zone maritime sans une autorisation spéciale du pouvoir exécutif. De plus, dans les zones touristiques il existe des restrictions de constructions gérées par DEFINPRO, un département de la Banque Centrale.
Possession : l’avocat notaire devra vérifier que le vendeur a bien la possession de l’immeuble à acheter et qu’il n’existe pas d’occupants ou bâtiments (mejoras) appartenant à des tiers. Il faut prendre des précautions particulières dans le cas de propriétés qui ne soient pas clôturées ou qui ne se trouvent de conclure l’affaire afin de connaître à l’avance une quelconque réclamation de la part de tiers. S’il existe des locataires, fermiers ou colons sur l’immeuble, il faudra informer l’acheteur que la loi dominicaine surprotège ces personnes et que par conséquent leur éviction pourrait être résultat d’une tache ardue et onéreuse.
Employés : le vendeur devra payer les salaires correspondants aux employés ayant rapport avec l’exploitation objet de l’achat.
Beaucoup de notaires dominicains ne prennent pas la précaution d’effectuer les démarches et recherches citées ci-dessus se limitant dans la plupart des cas à obtenir le certificat de non gage auprès du registre des titres. Souvent les agents immobiliers et le vendeur font pression sur l’acheteur afin de conclure précipitamment malgré les mises en garde de leur notaire.
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Frais de transfert sur la propriété
Les frais de transfert de la propriété du vendeur à l’acheteur se montent à 5% du prix de vente, environ. Ces frais incluent l’impôt de transfert (4,48%), l’impôt sur les actes, timbres divers et pourboires. Les impôts et les timbres devront s’acquitter avant le dépôt de l’acte de vente auprès du bureau de registre des titres.
Assurance du titre
En République Dominicaine, comme en d’autres pays d’Amérique du sud et d’Europe, l’État est garant de la validité des titres de propriété qu’il émet, établissant des fonds d’assurance qui permettent, en théorie, d’indemniser ceux qui sans commettre de négligence, ce sont vus dépouillés de leur propriété, par erreur dans l’exécution de la loi. Malheureusement, en République Dominicaine, le fond d’assurance n’a jamais collecté les fonds nécessaires afin que cette protection légale ne soit effective. Pour palier cette déficience, des assureurs privés émettent de puis peu, des polices d’assurance ou garanti de titre de propriété.
Achat d’immeuble par des étrangers
Il n’existe actuellement aucunes restrictions à l’achat de la part d’étranger de biens immeubles en RD. Par le passé, le décret N.2543 de 1945 et ces modifications exigeaient aux étrangers d’obtenir l’autorisation préalable du pouvoir exécutif excepté peu d’exceptions. Cette forme fut abrogée par le décret N.21-98 de 8 janvier 1998 qui établit comme unique contrainte, que le registre des titres établisse à des fins statistiques, un dossier de toutes les ventes effectuées à des étrangers.
Les biens immeubles et le droit de succession
Les étrangers peuvent hériter en toute liberté de biens immeubles en RD. Par contre, s’ils ne sont pas résidents en RD, les impôts de succession dont ils devront s’acquitter seront augmentés de 50% par rapport à un étranger résidant. De plus, la succession de biens immeubles sis en RD est sujette à la loi dominicaine, laquelle établit une réserve héréditaire obligatoire au profit de la personne décédée. Par exemple un étranger avec un enfant devra réserver à son héritier 50% de son patrimoine immobilier en République Dominicaine sans tenir en compte que la loi de sa nationalité ou son testament indique le contraire.
Pour éviter l’application de la loi dominicaine à la succession, il est recommandé aux étrangers l’achat de biens d’immeubles de manière indirecte par l’intermédiaire de sociétés, de telle façon que son droit de propriété ne s’applique pas aux biens immobiliers, mais plutôt sur les actions de société propriétaire de l’immeuble, lesquelles permettent l’application d’un régime plus flexible.
Pour faciliter vos démarches, pour des conseils, votre contact en République Dominicaine
Sylvain MAUFRAIS est présent en République Dominicaine depuis 2003 et s’est spécialisé dans l’installation, les placements financiers, l’investissement et les achats immobiliers au cours de ces nombreuses années.
Sylvain MAUFRAIS est Président d’AGIREDOM (Agence Immobilière Rep. Dom.) mais également Président de l’Agence de Communication ACOM CARIBBEAN.
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