Les propriétés Airbnb et autres locations à court terme dominent le marché immobilier de DR

Bloc Airbnb et bloc résidentiel, séparés ». C’est ainsi qu’une agence immobilière fait la promotion d’un projet d’appartement dans le district national sur Instagram. La modalité de séparation est récente sur le marché pour éviter les conflits de coexistence face au boom en République dominicaine de l’investissement dans l’immobilier pour des locations à court terme, une dynamique que ni la pandémie ni l’inflation n’ont arrêtée.

« À l’heure actuelle, la grande majorité de l’offre immobilière que nous avons est constituée d’appartements orientés vers la location à court terme ou Airbnb (une plateforme numérique internationale de location de propriétés par leurs hôtes). Il s’agit d’appartements d’une ou deux chambres », a déclaré au Diario Libre Alberto Bogaert, président de l’Association des agents et sociétés immobilières (AEI), qui regroupe 92 sociétés et 722 agents.

M. Bogaert estime que les locations à court terme dépassent 65 % de l’offre immobilière actuelle, notamment dans le district national, à Punta Cana et à Santiago, se superposant aux maisons familiales. Et cela a conduit à la classification des propriétés en tant que condo hôtels, en raison du fait qu’elles sont destinées aux courts séjours.

Les clients sont des touristes étrangers et des Dominicains vivant dans d’autres villes de leur pays, qui préfèrent ces résidences meublées à un hôtel classique. Rien qu’entre janvier et février 2022, la Banque centrale indique que 27,4 % des étrangers non résidents qui ont visité la République dominicaine ont séjourné en dehors des hôtels (249 758 personnes), un pourcentage supérieur aux 20,1 % enregistrés au cours des mêmes mois de l’année dernière.

Parmi ces autres logements, il y a des logements de courte durée, bien que la Banque centrale ne précise pas combien ni par quelle plateforme. Étant donné la  » croissance accélérée  » du tourisme immobilier, comme l’a indiqué le ministre du Tourisme, David Collado, au début du mois d’avril, le fonctionnaire avait déjà prévu l’intérêt du gouvernement à réglementer cette modalité et à contribuer au système fiscal local. Il avait alors annoncé que cela se ferait dans les 60 prochains jours.

Il a comparé qu’il y a déjà 53 000 chambres disponibles pour des plateformes comme Airbnb et autres, quand le secteur hôtelier privé en compte 83 000.

« Le secteur immobilier a été, je pense, l’un des secteurs les moins touchés par la pandémie. Elle a connu un boom et une croissance assez forte », explique M. Bogaert. « Les ventes ont explosé. Il y avait des entreprises et des vendeurs, en gros, qui faisaient des ventes de disques. »

Le tourisme immobilier par rapport aux hôtels
Combien de pièces ont-elles chacune ?

Le ministre du tourisme a indiqué fin mars qu’en République dominicaine, il y a.. :

83 000 chambres
dans le secteur de l’hôtellerie privée.

53 000 chambres
disponibles pour des plateformes telles qu’Airbnb et d’autres plateformes de tourisme immobilier.

Les lotissements continuent de dominer le secteur de la construction vendable dans la région métropolitaine de Saint-Domingue, représentant 82,0 % du total enregistré dans le registre de l’offre de bâtiments au second semestre 2021 (ROE 2-2021) publié par l’Office national des statistiques. Ce pourcentage représente une augmentation de 16,8 % par rapport au second semestre 2019.

Au moment où l’équipe de l’ONE a visité des bâtiments de tous types, 66,3 % de la surface constructible vendable était en construction.

Dans le cadre de ce dynamisme, l’achat de biens immobiliers à des fins d’investissement a également été stimulé, car il s’agissait d’une option permettant aux propriétaires d’en avoir plus pour leur argent pendant l’urgence sanitaire. « Avant la pandémie, 10 % suffisaient pour acheter une propriété », explique l’agent.

Dans la publicité des projets immobiliers, le terme « Airbnb friendly » se démarque. Sur le site web de la plateforme, on trouve des appartements à louer par nuit à Ciudad Juan Bosch pour 28 dollars, d’autres à Piantini pour 68 dollars, à Gurabo, à Santiago, pour 49 dollars, et un logement à deux minutes de la plage à Punta Cana pour 75 dollars.

Une nuit dans un hôtel à Saint-Domingue – de différentes catégories – peut varier de 26 à 325 dollars, et à Punta Cana de 28 à 398 dollars, dans des endroits avec ou sans plage.

La demande a même incité les agences immobilières à inclure dans leurs plans au public la location et la gestion de propriétés via Airbnb. Bien qu’il existe d’autres plateformes numériques à ces mêmes fins, les agents estiment qu’Airbnb représente 95 % de la demande pour cette modalité.

« Ce tourisme immobilier s’est développé à un rythme accéléré. Nous sommes fermement convaincus qu’elle doit payer des impôts et qu’elle doit être régularisée ».
David Collado
Ministre du tourisme

Lorsqu’on a demandé à M. Bogaert si la thésaurisation des offres de location à court terme dans le pays ne représente pas une concurrence pour les offres de logements locatifs classiques, il a répondu : « C’est un problème, oui, mais cela contribuera également à revaloriser les propriétés qui sont déjà construites depuis un certain temps ».

« Avant, les gens voulaient emménager dans une nouvelle tour, mais aujourd’hui, ils doivent regarder les anciennes : les rénover et y emménager. En raison du problème d’espace, les gens ne construisent plus des propriétés de 200 mètres, mais de 250 mètres, c’est très rare.

Les inconvénients : les voisins
Juan Chalas, l’un des fondateurs de l’agence immobilière Plusval, estime qu’avoir un appartement à loyer court génère plus de bénéfices qu’une location classique. Il indique que l’occupation moyenne des logements Airbnb est de 18 à 20 jours en moyenne par mois.

« C’est comme l’occupation d’un hôtel, mais du côté résidentiel », explique-t-il.

Il calcule que la location d’un appartement de deux chambres, non meublé, pendant un an, peut rapporter 600 ou 700 dollars par mois de loyer. Mais si ce même appartement est loué sous la plateforme Airbnb, il faudra un investissement supplémentaire de 15 000 à 20 000 dollars pour le meubler, mais il laissera un rendement de 1 100 à 1 200 dollars. Il prévoit que les dépenses en mobilier seront récupérées en deux ou trois ans.

Mais il y a un inconvénient à la location de courte durée : les voisins. Lorsque des unités sont acquises pour être investies dans un immeuble familial, des plaintes peuvent être générées qui affectent la coexistence, par exemple, dans l’utilisation des espaces communs et les questions de sécurité, en raison de la méconnaissance du profil du locataire temporaire.

Dans un immeuble de 17 appartements à Alma Rosa I, à Saint-Domingue Est, un Dominicain résidant aux États-Unis a acquis un logement en 2020, pendant la pandémie. Peu après, les voisins ont commencé à être gênés par le va-et-vient d’étrangers chaque semaine, qui organisaient également des fêtes bruyantes jusque tard dans la nuit.

Ils ont ensuite découvert que le nouveau propriétaire faisait la promotion de son appartement sur la plateforme Airbnb et se sont plaints auprès de lui. La tension a fini par s’apaiser, mais les familles sont toujours en désaccord.

« Nous avons essayé de voir s’il était possible d’engager une action en justice pour qu’il ne puisse pas le faire (louer via Airbnb), mais l’un des propriétaires, qui est avocat, enquêtait, et il a dit qu’il n’y a rien au niveau de la loi avec laquelle on peut le limiter », raconte Rafael Rodríguez, membre du conseil des voisins du complexe résidentiel.

La loi 5038 sur les condominiums a 63 ans et n’empêche pas les locations à court terme dans les résidences familiales. Dans cette optique, l’AEI rapporte que certains complexes l’interdisent en interne dans leurs unités.

Il y a deux ans, Porto Rico a mis à jour sa législation vieille de 62 ans et a établi que les locations de courte durée (moins de 90 jours consécutifs) ne peuvent être interdites, à moins qu’il n’y ait une interdiction expresse dans le titre de propriété ou dans les règlements administratifs, ou qu’une durée minimale de location soit établie.

« Idéalement, si une tour doit être construite, elle doit avoir un seul but : si c’est pour l’investissement, c’est pour l’investissement ; si c’est pour le logement, c’est pour le logement. »
Juan Chalas
Fondateur de l’agence immobilière Plusval

M. Rodríguez reconnaît que les locations à court terme sont rentables, bien qu’il soit conscient du risque de sécurité que les familles analysent et que certains craignent que leur propriété perde de la valeur en tant que résidence permanente. Il calcule que, si l’appartement de son voisin est loué pendant un mois complet, via Airbnb, le propriétaire gagne l’équivalent de trois mois de loyer conventionnel, soit environ 15 000 à 20 000 pesos par mois pour ce logement.

Pour éviter les conflits, le secteur de la construction a opté pour la réalisation de nouveaux projets avec des divisions spécifiques, soit dans le même complexe : pour le résidentiel et pour les locations à court terme, ces dernières comportant de préférence une et deux chambres.

« Si vous mélangez ces deux environnements, cela peut poser des problèmes », reconnaît l’agent Chalas. « Idéalement, si vous devez construire une tour, elle ne devrait avoir qu’un seul but : si c’est pour l’investissement, c’est pour l’investissement ; si c’est pour le logement, c’est pour le logement ».

Un règlement avec des appartements
« L’investissement le plus sûr est dans l’immobilier », déclare M. Chalas. « Et si vous ajoutez maintenant Airbnb, qui est un marché mondial, vous touchez le monde entier. À partir du moment où vous mettez votre propriété sur Airbnb, votre propriété est vue en Hollande, en Suisse ».

En raison de cet essor, le ministre du tourisme, David Collado, a exprimé au cours de la première semaine d’avril l’intérêt du gouvernement à réglementer la modalité de location à court terme par le biais de plateformes numériques ainsi qu’à continuer à la promouvoir.

« Je pense que nous devons continuer à la promouvoir, mais je suis également convaincu qu’elle doit être régularisée et qu’elle doit payer des impôts », avait alors déclaré M. Collado.

« Si vous, l’une des principales lignes du secteur de la construction, qui est la construction destinée à Airbnb, vous venez imposer une taxe injuste, disons, ou une taxe peu commune, cela peut affecter le développement de ce secteur qui contribue tant à l’économie. »
Alberto Bogaert
Président de l’Association des agents et sociétés immobilières

M. Bogaert attribue l’intérêt pour la réglementation à « une plainte émanant principalement des hôteliers ». « Ils comprennent que cela affecte leurs affaires, mais la réalité est que si nous ne faisons pas attention, en tant que gouvernement, à faire quelque chose de très conscient, cela peut nuire à un secteur qui est assez productif pour l’économie.

Le président de l’Association des hôtels et du tourisme de la République dominicaine (Asonahores), Rafael Blanco Tejera, a indiqué que la réglementation serait la même que celle exigée dans n’importe quel hôtel, c’est-à-dire que l’intérêt est que les locations à court terme respectent leurs obligations fiscales et les obligations et garanties de sécurité du tourisme.

Lorsqu’un utilisateur loue un appartement via des plateformes telles qu’Airbnb, il ne contribue pas à l’administration fiscale dominicaine. Les bénéfices vont au propriétaire (ainsi qu’aux administrateurs, s’il y en a) et à l’entreprise numérique.

« Nous ne sommes pas fermés », déclare M. Bogaert. « Je comprends qu’ils doivent fixer une sorte de taxe, il n’y a pas de problème car cela génère des revenus ». Toutefois, il estime que « nous devons être prudents ».

Il analyse que l’argent qui est généré par une location Airbnb, « reste en République dominicaine ». « C’est de l’argent qui circule rapidement, car pour avoir une opération Airbnb, il faut embaucher du personnel.

Le secteur de la construction est l’un des trois secteurs qui ont le plus contribué au produit intérieur brut (PIB) de la République dominicaine l’année dernière.

« Si vous venez dans l’un des principaux secteurs de la construction – qui est la construction pour Airbnb – et que vous imposez une taxe injuste, disons, ou une taxe peu commune, cela peut affecter le développement de ce secteur qui contribue tant à l’économie », explique M. Bogaert.

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